La Dación en Pago

¿Qué es la dación en pago?

La dación significa que tú entregas la vivienda que está garantizando la devolución del préstamo y el banco salda la deuda que tú tienes con él.

¿Qué tipos de dación en pago existen?

Dos tipos principalmente:

    - Total: Entregando la casa, saldas total y completamente la deuda que tienes con el banco;
    - Parcial: Entregando la casa, saldas una parte de la deuda que tienes con el banco. La otra parte de la deuda la sigues debiendo y puedes llegar a un acuerdo con el banco para intentar pagar esa parte.

Si el banco te está ofreciendo una dación en pago, pregunta si es total o parcial.

¿Para quién está recomendada la dación en pago?

Sobre todo, para dos tipos de hipotecados:

- Aquellos que ya no quieren seguir pagando su hipoteca y quieren salir definitivamente de la relación jurídica que les une con el banco;

- Aquellos que se encuentren en una situación económica difícil y que se prevé que se va a mantener a medio-largo plazo.

¿Cómo solicito la dación en pago al banco?

Muy sencillo, te presentas al banco y lo pides tanto verbalmente como por escrito. En este enlace puedes encontrar un pequeña guía de lo que tendrías que hacer a la hora de afrontar una negociación con el banco para entregar la casa en dación en pago.

Aquí tienes un par de modelos para presentar. Rellena los huecos en amarillo y personaliza a tu gusto la solicitud. Sigue las instrucciones:

    - Modelo para 1 hipotecado

    - Modelo para 2 hipotecados

    - Breves instrucciones para la entrega de documentos a los bancos:

· Lleva tu escrito al banco

· Los del banco te tienen que hacer una copia

· Por tanto, hay 2 copias: una para ti y una para ellos

· Tu copia te la tienen que sellar. En el sello pone el nombre del banco y la fecha en que se entrega la documentación

¿Qué documentación tengo que presentar a mi solicitud de dación en pago?

Pues básicamente la que te diga el banco. Pero aquí tienes una orientación:

- Certificado de que éstas al corriente del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Este es un impuesto que tienes que pagar por se propietario de una vivienda y que se paga al Ayuntamiento.

- Justificante de que estás al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

- Vida laboral de cada uno de los hipotecados.

- Certificado del paro o de los subsidio de los hipotecados.

- Cualquier otra documentación que te pueda solicitar el banco

¿Qué es lo más importante a tener en cuenta ante una solicitud de dación en pago?

Si el banco está interesado en recibir tu casa en dación en pago, tienes que tener en cuenta lo siguiente:

- Un departamento especializado estudiará si les conviene o no recibir tu casa. Suelen tener en cuenta los siguientes hechos:

    · ¿Está en paro el hipotecado? Si no está en paro, ¿de qué ingresos dispone? Cuanto menos demuestres que tengas, mejor para ti.
    · ¿Hay avalistas en la hipoteca? ¿En que situación se encuentran dichos avalistas? Lo mejor es que no haya avalistas y si los hay, lo mejor es que estén en una situación económica también mala, sin propiedad y con pocos ingresos.

- La tasación. el banco querrá que se haga una nueva tasación de la casa. Esa tasación, que puedo costar unos 200/300/400 euros) las suele pagar el consumidor, pero puedes intentar negociar para que la pague el banco, probando que no tienes recursos económicos para hacer frente al pago de la misma.

- Impuestos. Hay varios impuestos que habrá que pagar. Son los siguientes:

    · IRPF: En estos casos no sueles pagar nada, porque más que una ganancia patrimonial, se da una pérdida patrimonial.
    · Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas: Esto lo tiene que pagar el banco. A veces el banco intenta que lo pagues tu, no lo aceptes ya que es su obligación.
    · Plusvalía municipal: Esto lo paga el consumidor. Suelo rondar los 500 - 1000 euros. Puedes encontrar más información aquí.

C) Soluciones alternativas

Hemos titulado esta sección como soluciones alternativas porque aquí vamos a mencionar una serie de soluciones de lo más variadas. Es un pequeño cajón de sastre.

¿Te encuentras en algunas de las siguiente situaciones?

    - He revisado las otras secciones de la Guía para Hipotecados con Problemas y no encuentro soluciones a mi problema;

    - He revisado las otras secciones de la Guía pero necesito asesoramiento personalizado sobre mi problema.

Bueno, espero entonces que las ideas que vamos a exponer aquí te sean de utilidad. Lo más importante es que no te quedes parado y te mueves para encontrar una solución a tu problema. Aquí tienes un cúmulo de idas que te pueden servir de guía:

- Poner a la venta la vivienda

¿Has leído nuestro apartado dedicado el procedimiento judicial que utiliza el banco para quedarse con tu casa? Si es así, habrás comprobado que en el caso de celebrarse una subasta en la que no haya gente que puje por tu casa, el banco se puede quedar con tu casa por el 60% del valor de tasación establecido en la escritura de hipoteca que firmaste en su día.

Esta solución es sencilla. Si vendes por tus propios medios tu casa, ¿cuánto sacarias? Intenta buscar compradores, si los hay, y cuando lo tengas propónselo al banco a ver qué te dice. Quizá no cubre toda la deuda, pero a lo mejor podéis llegar a un acuerdo con el banco.

- Financiación alternativa

Aquí nos referimos, sobre todo, a los créditos rápidos o fáciles y a las intermediarias de crédito.
Mucho cuidado con estas entidades, muchísimo cuidado. Lee muy bien la letra pequeña, deja que un experto se encargue.

Házte las siguientes preguntas: ¿cuánto dinero por gastos, comisiones y demás voy a tener que pagar? ¿a cuánto ascienden los intereses de demora si no consigo devolver el crédito que estoy pidiendo? ¿voy a tener realmente el dinero para devolver el préstamo o solo lo hago para salir del problema temporalmente?

Esta no es una solución milagrosa, es una solución que le puede servir puntualmente a algún tipo de perfil de hipotecado, no a los que están en serios problemas.

- Pedir dinero a familia, amigos y demás

Esta solución se parece a la anterior, pero partimos de la base que tu familia, amigos y demás no van a ser igual de usureros que las entidades mencionadas anteriormente. Por eso, si puedes “tirar” de esta fuente un tiempo, puede de ser de ayuda pero no es una solución definitiva.

- Servicios sociales

Pregunta en tu ayuntamiento dónde están y cómo te pueden ayudar. Quizá estás en una situación muy desfavorable y desde servicios sociales te pueden echar una mano.

- El 15M, cáritas, asociaciones de ayuda a hipotecados, la PAH, las asociaciones de consumidores,..

Bueno, aquí te dejo un montón de sitios a los que puedes acudir. ¿Todavía no los conoces? Pues ya es ahora que te pases y que te intereses por ellos:

- El 15M: ¿Te suena? Espero que sí, porque si no has vivido en un universo paralelo el último año en España. Ya sea que pienses que son los salvadores de España o unos apestosos perroflautas fuma-porros, te vamos a decir una verdad verdadera: son solo personas, nada más y nada menos. Personas que quieren cambiar algo en el sistema y personas que te pueden echar una mano, porque entro ellos hay activistas, abogados, asesores,... Infórmate de tu 15M más cercano aquí.

- PAH: La Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Es una asociación catalana que se ha hecho famosa gracias al 15M por su labor de ayuda a los hipotecados con problemas. ¿Has visto las paralizaciones de desahucios en la TV? Pues frecuentemente son ellos o el 15M organizado en plataformas como Stop Desahucios.  Si tienes un problema serio de hipoteca, ya te está faltando tiempo para pasarte por su página web. Busca tu plataforma más cercana.

- Asociaciones de inmigrantes: Aquí la diversidad es enorme y depende de donde residas. Buscas las asociaciones más importantes de tu pueblo o ciudad. Pregunta en tu ayuntamiento, investiga en Internet y pregunta a otros afectados. Te pueden echar una mano con tu problema y orientarte.

- Organizaciones asistenciales: Cruz Roja, Cáritas,... No tenemos mucha constancia de cómo funciona la Cruz Roja para este tipo de problemas, pero no te cuesta nada pasárte y averiguarlo. En cuanto a Cáritas, ya pienses que son personas abnegadas que solo buscan el bien del prójimo o bien pienses que habría que destruir todo lo relacionado con la religión católica en España, nos gustaría darte otro consejo si nos lo permites: pásate un día, mira como trábajan y lo que hacen por la gente con problemas. De nuevo, personas intentando ayudar a personas, cada uno con su perspectiva y su filosofía.

- Asociaciones de Consumidores: Hay unas cuantas en España. Quizá te suenen OCU, Facua, UCE, Amas de Casa,... Hay dos especializadas en temas bancarios: ADICAE y Ausbanc. ¿Sabes como trabajan? ¿Sabes cómo te pueden ayudar? Visita sus páginas web, llámales por teléfono, infórmate,...

B) Soluciones derivadas de la ley española

B) Soluciones derivadas de la ley española

Bueno, mi situación económica es mala pero, ¿no protege la ley española a los consumidores que tienen problemas con su hipoteca? ¿no existe una ley de sobreendeudamiento para los consumidores con problemas? ¿la ley concursal no es aplicable a los consumidores? ¿qué alternativas ofrece el actual ordenamiento jurídico español?

Al final y al cabo, ¿dónde está la justicia cuando se la necesita? Pues, al parecer, se está tomando unas largas vacaciones. Dicen las malas lenguas que  financiadas por las instituciones bancarias y con el visto buenos de los políticos.

Pero no todo son malas noticias, hay cierta protección a los hipotecados con problemas. En esta sección tratamos de las soluciones de obligado cumplimiento para los bancos, es decir, las soluciones que propone la ley y sobre las derechos que tienen los consumidores una vez iniciado el procedimiento judicial.

Por tanto, si no has llegado a una solución negociando con el banco, tienes que conocer todas las alternantivas que te ofrece la ley española para proteger tus intereses. Podemos dividir las soluciones en tres puntos.

- El Código de Buenas Prácticas Bancarias

- El procedimiento judicial: Código civil, Ley Hipotecaria y Ley de Enjuiciamiento Civil

- El procedimiento concursal

El Código de Buenas Prácticas Bancarias

Es la Ley que sacó el PP de Rajoy para las personas con problemas de hipotecas.

Bueno, en resumen, ¿de qué va toda esta ley? ¿a qué personas le es de aplicación? ¿qué soluciones propone?

El Código de Buenas Prácticas Bancarias es de obligado cumplimiento si se cumplen dos requisitos:

1) Si el banco acepta voluntariamente el código. Es decir, que si tu banco voluntariamente no lo ha aceptado, este código sirve para bien poco.

2) Si estás dentro del umbral de exclusión que establece la ley. Es decir, que si cumples una serie de requisitos la ley se te aplica y, si no, pues nada.

Tenemos otros dos textos que explican con más detenimiento todo esto, elige la opción que más te interese:

¿Quieres sabes los bancos que se han aceptado el código hasta ahora? ¿Quieres saber los requisitos que tienes que cumplir?

¿Quieres saber las soluciones que propone el código?

El procedimiento judicial: Código civil, Ley Hipotecaria y Ley de Enjuiciamiento Civil

El procedimiento judicial que el banco utiliza para quedarse con tu casa se llama procedimiento de ejecución hipotecaria.

Básicamente es el procedimiento que utiliza el banco para quedarse con tu casa y, así, saldar la deuda que tienes contraída con él. La casa se subasta y, con el dinero de la subasta, el banco salda la deuda. Si el dinero derivado de la subasta no es suficiente, el banco procede a embargarte el resto de tus bienes: nóminas, coche, pensión, bienes de todo tipo,... hasta que recupere todo el dinero que te prestó en su momento.

En todo este procedimiento y, con posterioridad, el consumidor tiene realmente muy pocos derechos a los que poder acogerse. Básicamente son tres:

- Derecho de enervación: Hasta el día de la subasta puedes librarte del procedimiento judicial si pagas todo lo que le debes al banco hasta ese momento (capital + intereses + intereses de demora + comisiones + etc) y si cumples una serie de requisitos que menciona la ley.

- Derecho a que si nada puja por la vivienda en la subasta y el banco decide adquirir la vivienda, lo tiene que hacer por un mínimo del 60% del valor de tasación que viene estipulado en la escritura de hipoteca que firmaste en su día.

- Derecho a que NO te embarguen una parte de tus salarios y pensiones.

¿Quieres conocer más detalles de todo esto? Léete el post correspondiente.

El procedimiento concursal

Creemos que esta no es una solución real para los consumidores porque, simplemente, no es viable para la mayoría de ellos. La ley concursal está pensada para empresas con problemas, no para gente con problemas. Solo a una proporción pequeña de consumidores les podría ser de aplicación y, por lo tanto, no vamos a entrar a profundizar en ello.

A) Soluciones derivadas de una negociación con el banco

A) Soluciones derivadas de una negociación con el banco

Bueno, esta es la más sencilla y directa. No puedes pagar y te diriges al banco y les expones tu situación social, económica y familiar, les sugieres soluciones que sean viables para ambos  y miras a ver las alternativas que te proponen ellos.

¿Están obligados a negociar conmigo si estoy en una mala situación económica?

Lo más importante que tienes que recordar es que todo lo que les propongas al banco, ellos lo pueden aceptar o rechazar voluntariamente. No hay ninguna ley que les oblige a aceptar una negociación contigo. Sin embargo, hemos dedicado otra sección de este blog a explicar las soluciones que por ley son de obligado cumplimiento para el banco si se cumplen los requisitos necesarios. Sin embargo, no deseches esta vía de resolución de conflictos, tendría que ser la primera ya que si consigues encontrar una solución amistosa con el banco, te ahorrarás mucho tiempo, nervios y disgustos.

¿Cómo lo hago?

Recomendamos que todas las negociaciones que realizes con el banco las hagas tanto verbalmente como por escrito. Es decir, que si un día vas a ir a exponerles tu situación verbalmente, lleva también un escrito para que haya constancia de que ha habido un acercamiento por tu parte.  Por eso, nosotros te recomendamos  que escribas una carta explicando tu situación y la entregues el mismo día que expliques tu situación al personal o director del banco.  Eso te ayudará a aclarar tus ideas y lo que realmente solicitas al banco.

Para que el escrito sea válido, ellos tienen que sacar una copia de tu escrito y sellarte una copia que será para ti. El sello tendrá el nombre de la entidad y el día en que has presentado el escrito. Para que lo entiendas, tú tienes que salir con una copia sellada del banco para que el escrito que entregas en la sucursal valga para algo.

Aquí tienes un par de modelos genéricos a través del cual te pones en contacto con el banco, les expones tus problemas y les solicitas alguna de las soluciones que veremos a continuación u otras que a tí o al banco se os ocurran:

    - Modelo genérico de negociación para 1 personas

    - Modelo genérico de negociación para 2 personas

    - Breves instrucciones para la entrega de documentos a los bancos:

· Lleva tu escrito al banco

· Los del banco te tienen que hacer una copia

· Por tanto, hay 2 copias: una para ti y una para ellos

· Tu copia te la tienen que sellar. En el sello pone el nombre del banco y la fecha en que se entrega la documentación

Pero, ¿qué puedo solicitar al banco? ¿Qué opciones existen?

Aquí tienes varias posibles alternativas. Esto no significa que sean todas las que existen. Por eso, hay que estar abierto a lo que la entidad tenga que decirte:

- Dación en pago
- Carencia
- Ampliación de plazo
- Subrogación
- Reunificación
- Fracciónamiento o plan de pago

Dación en pago

La dación en pago significa simplemente entregar tu casa al banco para saldar la deuda que tienes contraída con ellos por el préstamo que solicitaste en su momento.

La dación en pago puede ser total o parcial, es decir, que saldes toda la deuda entregando la casa o solo una parte de la deuda.

La dación en pago está recomendada para personas que se encuentran en una situación económica realmente difícil y que ven que su situación no va a mejorar en un medio-largo plazo de tiempo.

¿Necesitas más información sobre la dación en pago? Pincha aquí.

Carencia

La carencia puede ser de dos tipos: total y de capital. Lo normal es que los bancos ofrezcan carencias de capital y no carencias totales.

Una carencia total significa que durante un periodo de tiempo no vas a pagar nada de nada, es decir, ni capital ni intereses. Ese dinero ya lo pagarás en el futuro de la manera que acuerdes con el banco.

Una carencia de capital significa que durante un periodo de tiempo solo vas a pagar intereses y que el capital que no estás pagando durante dicho periodo de tiempo, lo vas a devolver más adelante en el futuro de la manera que acuerdes con el banco.
Esta solución está recomendada para personas que sufren un periodo económico malo, pero que es temporal y que preven que su situación económica mejora en el corto-medio plazo.

¿Necesitas más información? Pincha aquí.

Ampliación del plazo

Bueno, ya sabes que tu hipoteca tiene un plazo, es decir, un tiempo en el que tienes que devolver todo lo que te ha prestado el banco con los debidos intereses.

Pues esta solución consiste simplemente en que le pides al banco que te alargue el plazo, es decir, que si tenías que devolver el dinero en 20 años, ahora lo hagas en 30 o 40. Lógicamente, lo que consigues así es que lo que tengas que pagar cada mes sea menos. Pero también podrás entender que esta solución no es adecuada para personas que tengan hipotecas a largo plazo.

Por tanto, esta solución podría servir a personas que tengan claro que quieren pagar su hipoteca, que estén en un situación económica buena pero que necesiten simplemente más tiempo para devolver el dinero que el banco les ha prestado.

Subrogación a otro banco

Esto significa que pasas tu hipoteca de un banco a otro, es decir, que antes le pagabas al Santander y ahora le pagas a Sabadell. Bueno, ¿y por qué ibas a hacer esto? Pues porque el otro banco te ofrece unas condiciones mejores.

Pero yo me olvidaría de esta solución por dos razones: 1) Los bancos, como norma general, no están aceptando subrogaciones en casos de personas con problemas de impago; 2) Los costes jurídicos y fiscales son demasiado elevados.

Por tanto, esta solución está recomendada a personas que disfrutan de una buena situación económica y ven que pueden mejorar las condiciones de su hipoteca si la trasladan a otra entidad.

Reunificación

Esta solución sería válida solo para aquellas personas que tienen varios préstamos con el banco, por ejemplo: préstamos para la casa, préstamos para un coche, préstamos de consumo, préstamos personales,...

Con la refinanciación lo que pretendes es que te unifiquen todos los préstamos en uno y, así, pagar menos por todos ellos a final de mes. Hace no mucho tiempo, las entidades aceptaban mucho más esta solución, pero actualmente no tanto.

Si estás negociando una reunificación con tu banco o con un intermediario financiero ten mucho ojo con los gastos, las comisiones y  demás costos que implica la operación. Fíjate también muy bien en el ahorro real al mes que va a implicar la operación. Midiendo estos dos factores fundamentales, calcula si te compensa o no.

Fraccionamiento o plan de pago

Imagínate que has impago varios cuotas de tu hipoteca. Con esta solución lo único que pretendes es que el banco coge todo ese dinero que le debes y que le vayas pagando en los próximos meses a través de un plan de pago. Así cancelas las deudas que tienes con el banco hasta el momento.

Lógicamente vas a tener que pagar más cada mes a partir de ese momento. Así que plantéate si vas a tener el dinero suficiente para hacer frente al pago de esas cuotas.

Código de Buenas Prácticas Bancarias II: ¿Qué soluciones ofrece?

Bueno, si estás aquí es porque cumples con los requisitos exigidos para que se te aplique el Código de Buenas Prácticas Bancarias o simplemente quieres informarte de qué va todo esto. Si no sabes a qué me refiero o si no conoces los requisitos, visita, por favor, el siguiente enlace.

Bueno, en resumen, el Código de Buenas Prácticas Bancarias ofrece 3 diferentes soluciones:

1) Reestructuración de la deuda;

2) Quita de la deuda;

3) Dación en pago.

¿Qué significan cada una de estas opciones? ¿Cuándo se aplica cada una de ellas? ¿Cómo puedo optar por una o por la otra? Vamos a dar respuesta a todas estas preguntas en este texto.

1) Reestructuración de la deuda

¿A quién se aplica esta solución? Para empezar diremos que NO pueden acudir a esta solución los hipotecados que estén metidos en el procedimiento judicial y que hayan recibido ya el anuncio de la subasta.

¿En qué consiste la reestructuración de la deuda? Según la norma, consiste en la aplicación conjunta de las siguientes medidas:

a) Carencia de capital de 4 años. Es decir que durante 4 años solo pagarías los intereses y no el capital.

b) Ampliación del plazo de la hipoteca hasta un total de 40 años a contar desde que te concedieron la hipoteca.

c) Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 durante el plazo de carencia.

Adicionalmente y si el banco quiere, el banco te puede reunificar todas las deudas que tengas contraídas.

¿Qué pasos tengo que seguir para que se me aplique esta medida? Tienes que hacer una solicitud de reestructuración junto con toda la documentacion que demuestre que cumples los requisitos exigidos por el Código de Buenas Prácticas Bancarias. El banco tiene la obligación de contestarte en un mes.

La única razón por la que te pueden denegar este plan de reestructuración es porque dicho plan sea inviable. Vale, ¿y cuando es un plan inviable? Pues la norma dice que un plan es inviable cuando dicho plan establezca una cuota hipotecaria mensual (lo que tienes que pagar cada mes) superior al 60% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

¿Y si el plan es inviable qué hago? Puedes acudir a la solución número 2.

2) Quita de una parte de la deuda

¿Qué significa? Quita significa simplemente que te quitan una parte del capital que debes al banco, es decir, que esa parte ya no se la tienes que pagar nunca más.

¿Quiénes se puede acoger a esta medida? Se pueden acoger todos los hipotecados, incluso aquellos que ya estén metidos en un procedimiento judicial y ya haya fecha de la subasta. También se aplica a las personas que no pueden acceder a la dación en pago (solución número 3) por existir cargas posteriores a la hipoteca, es decir, otras hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias y demás.

¿Cuándo se aplica esta medida? Desde que se declara la inviabilidad de la reestructuración de la deuda (solución número 1) el banco tiene un mes para aceptar o rechazar esta medida.

¿Cómo se calcula la quita? Os dejamos con lo que dice la norma:

“Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita:

1. Reducción en un 25 %.
2. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
3. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.”

3) Dación en pago

Por fin llegamos a la dación en pago. No ha sido fácil, ¿verdad?

¿A quienes se aplica? A todos los hipotecados, pero NO a aquellos que estén en el procedimiento judicial y ya se les haya anunciado la subasta. Tampoco a todos los hipotecados cuya vivienda esté gravada con cargas posteriores a la hipoteca, como otras hipotecas, usufructos,...

¿En qué consiste? En entregar la vivienda y saldar toda la deuda con el banco.

¿Cómo se solicita y se otorga? En el plazo de 12 meses desde la solicitud de reestructuración (solución número 1) se tiene que solicitar al banco la dación en pago y siempre que las soluciones 1 y 2 no sean aplicables de acuerdo a los criterios que se han expuesto. En este caso el banco está obligado a aceptar la dación en pago.

Además, la norma establece un apartado interesante: “El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 %.”

Bueno, ¿qué te parece? Como verás no es nada fácil llegar a la dación en pago. Es más, es un camino tortuoso. Pero seguro que ya sabías que los bancos no te lo iban a poner fácil o, ¿quién crees sino que maneja los hilos de la economía española y mundial? Me permito esa reflexión para terminar. Espero que os sea de utilidad.